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[中国房地产报]增资扩股是最合理选择 ——专访新萄京娱乐场0138cc地产董事局主席许家印

 发布时间:2008.07.07   内容来源:

本报记者 曾冬梅 王福民 广州报道

引言:

他的心情显然很好,支开了秘书,自己拿着水壶,说“新萄京娱乐场0138cc给你们沏茶”。

这是记者在专访新萄京娱乐场0138cc地产集团董事局主席许家印时的一幕。虽然几个月的时间内许家印历经坎坷,但他仍不改往日的谦逊和随和。

在他“消失”的这段期间,新萄京娱乐场0138cc一度是各大媒体的报道焦点,诸多揣测、传闻纷沓而至。“他们不了解情况”,许家印解释。在他看来,IPO只是新萄京娱乐场0138cc发展的一个阶段,并不是孤注一掷的唯一选择,一个掌管着几千号人生计的企业家,不会不给自己留后路。

诚然,许家印给人的印象是个失意者。但在紧急关头,能够稀释个人股权,勇于进行私募,“割腕”挽救奋战多年的事业和成果,不得不令人侧目。

再次向6大机构成功私募6亿美元后,7月1日,许家印首度接受中国房地产报的专访。

账上余额15亿元

记者:这三个月来,新萄京娱乐场0138cc的经营和现金流情况一直备受关注,此次私募后,负债率下降到了65%,这是怎么做到的?

许家印:之前有95%的负债率的说法,是去年9月份按照香港国际会计准则的规定,将2006年美林银行、德意志银行、淡马锡这三家战略投资者持有的4亿美元优先股的股本金计入债务而得出的。
今年1月这三家股东的优先股已转为普通股后,加上这次增资扩股的6亿美金,新萄京娱乐场0138cc的资本金增加了10亿美元,因此负债率大幅下降。

记者:能否透露一下新萄京娱乐场0138cc目前的现金流情况?

许家印:3月份新萄京娱乐场0138cc去路演时,新萄京娱乐场0138cc的账上有30多个亿,期间有楼盘的销售回款,也有新增的银行贷款,到昨天(6月30日)账上余额是15亿,这个数字没有包括刚私募的6亿美元。像新萄京娱乐场0138cc这么大的企业,账上没有个二三十亿元,心里不踏实。新萄京娱乐场0138cc的财务一直都比较健康,成立至今,没有一笔银行的逾期贷款,这在业内是非常难得的。

“抛盘会损伤新萄京娱乐场0138cc品牌”

记者:最近广州有消息指,新萄京娱乐场0138cc将转让绢麻厂项目,事实是怎样的?

许家印:绢麻厂项目是新萄京娱乐场0138cc为上市准备的重要项目之一,此次新萄京娱乐场0138cc是把这个项目拿出来做单个项目的融资,并非转让。

记者:作为新萄京娱乐场0138cc转型后的第一个精品项目,新萄京娱乐场0138cc御景半岛近期进行了比较大折扣的促销,有声音说新萄京娱乐场0138cc是在抛盘,你怎么看?

许家印:新萄京娱乐场0138cc御景半岛去年10月1日开盘当天销售额达9.7亿,均价比周边楼盘高25%左右。这半年来,广州房地产的整体跌幅应该在30%左右,根据市场情况,新萄京娱乐场0138cc推出了七折优惠,但优惠后的价格仍然比周边同档次楼盘价格高出10%以上。

可以说,这轮调价完全是根据市场走势进行的调整。因为,御景半岛目前可以销售的面积按现在的销售价计也有33亿元,要抛盘的话,再降个15%-20%,新萄京娱乐场0138cc想一周内就会抛空。但新萄京娱乐场0138cc不可能也不需要这么做。

记者:你曾经说过,上市延迟后,除了私募,新萄京娱乐场0138cc还有项目销售和合作这两种解决资金问题的方案,为什么最后没有采取低价抛盘的措施呢?

许家印:决定将IPO延期后,新萄京娱乐场0138cc第一个否定的就是抛售楼盘的方案。在2004年新萄京娱乐场0138cc确定全国发展的战略时,就定下了打造精品,项目品牌、公司品牌“双落地”的策略。新萄京娱乐场0138cc要求新萄京娱乐场0138cc在这些城市的“亮相”要做到准现楼,环境、会所、公建配套等做好才发售。

通过保证产品品质、提高产品附加值的方式,体现公司品牌在当地的高起点。如果新萄京娱乐场0138cc选择抛盘,在达到预售条件时就卖楼,会严重损伤新萄京娱乐场0138cc的产品和公司品牌,造成巨大经济损失。

事实上,从新萄京娱乐场0138cc最近刚开盘的几个省外新项目的定价,就可以看出新萄京娱乐场0138cc是否有抛盘的迹象。例如,成都新萄京娱乐场0138cc绿洲,开盘价是5300元/平方米,带1500元/平方米装修,一周内价格就升到了5600元/平方米,湖边的复式单位,毛坯价5300元/平方米,如果按带装修的均价算,整个项目的均价大概是在6200-6500元/平方米之间,比周边高了10%以上。即将于本月开盘的重庆新萄京娱乐场0138cc华府,带装修均价1万元/平方米,毛坯6800元/平方米,比周边楼盘高20%以上。这就可以看出,新萄京娱乐场0138cc的品牌及产品品质是得到消费者认可的。

一个公司的现金流是否紧张,是否会不计成本的抛盘,从定价就可以很清楚的看得出来。而且,在接下来的7、8、9三个月,新萄京娱乐场0138cc将陆续有十多个楼盘开盘,以新萄京娱乐场0138cc的品质,如果和别人同样的价格卖,可以一开盘就卖掉50%以上的货量。

“项目合作等同卖儿女”

记者:在私募前,有没有想过大范围的进行项目合作,毕竟这可以使你的股权不至于被稀释?

许家印:从2004年新萄京娱乐场0138cc开始进入二线城市进行全国扩张到现在,已经积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作,也就是卖项目,那需要用30-50%的项目合作来解决公司的现金流。

老实说,新萄京娱乐场0138cc在香港的时候,每一个投资者跟新萄京娱乐场0138cc谈的第一件事就是,许主席,能不能给新萄京娱乐场0138cc两个项目合作,其中不乏一些龙头企业。对于开发商而言,项目是公司未来发展的基础和空间,卖项目等于卖儿女,实在舍不得。

权衡利弊,最后只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股,原有的股东包括新萄京娱乐场0138cc个人在内股份是稀释了,但不卖项目能保持公司发展的基础和目标不改变,按原来公司的销售标准进行发售,确保公司品牌落地战略的实施,新萄京娱乐场0138cc想是非常值得的,新萄京娱乐场0138cc也坚信是正确的。
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